Grundstückgewinnsteuer
Was unterliegt der Steuerpflicht?
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.
Steueraufschub
Die Besteuerung wird insbesondere aufgeschoben (nachstehende Aufzählung ist nicht abschliessend):
- bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), reinem Erbvorbezug * und reiner Schenkung **;
- bei Eigentumswechsel unter Ehegatten oder eingetragenen Partnern, sofern jeweils beide Parteien einverstanden sind;
- bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft soweit der Veräusserungserlös zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
* Bei teilweiser Entgeltlichkeit des Erbvorbezuges (z.B. Übernahme der Grundpfandschulden, Ausgleichszahlungen an übrige Erben, Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts) wird die Grundstückgewinnsteuer nur aufgeschoben, wenn zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und der Gegenleistung des Liegenschaftsübernehmers bzw. zukünftigen Erben ein offensichtliches Missverhältnis besteht. Mit anderen Worten darf die Gegenleistung für das Grundstück 75 % von dessen Verkehrswert nicht übersteigen.
** Bei gemischten Schenkungen (z.B. Übernahme der Grundpfandschulden, Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts) wird die Grundstückgewinnsteuer nur aufgeschoben, wenn die vom Beschenkten erbrachte Gegenleistung geringer ist, als der Anlagewert des geschenkten Grundstücks. Übersteigt die Gegenleistung den Anlagewert, hat die schenkende Person den von ihr realisierten Grundstückgewinn zu versteuern.
Was bedeutet Steueraufschub?
Bei Abschluss eines obenerwähnten Rechtsgeschäftes wird keine Grundstückgewinnsteuer zur Zahlung fällig. Die Steuer wird vor sich hingeschoben bis bei einem nächsten Rechtsgeschäft der Tatbestand zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer gegeben ist. Das heisst, der neue Eigentümer übernimmt die latente Grundstückgewinnsteuer vom Veräusserer.
Steuerbefreiung
Von der Entrichtung einer Grundstückgewinnsteuer sind insbesondere der Bund und seine Anstalten sowie der Staat Luzern, luzernische Einwohner-, Bürger- oder Kirchgemeinden (diese jedoch nur sofern das Grundstück innerhalb der betreffenden Gemeinde liegt) befreit.
Wie hoch ist die Steuer?
Zur Ermittlung des Gewinnes muss der Anlagewert und der Veräusserungswert der Liegenschaft ermittelt werden.
Beim Anlagewert handelt es sich in der Regel um den seinerzeitigen Kaufpreis. Hinzugerechnet werden allfällige Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft angefallen sind. Liegt der massgebende Erwerb über 30 Jahre zurück, kann auch die vor 30 Jahren gültige Katasterschatzung (mit einem Zuschlag von 25 %, falls das Inkraftdatum des Katasterwertes älter als Januar 1989 ist) herangezogen werden. Bei beiden Varianten werden Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, welche in das Veräusserungsobjekt investiert wurden, aufgerechnet. Darunter fallen diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Es ist dabei klar von Unterhaltskosten zu unterscheiden. Zur Prüfung dieser wertvermehrenden Investitionen ist der Veranlagungsbehörde eine Zusammenstellung der getätigten Aufwendungen und deren Detailrechnungen im Original zusammen mit dem Grundstückgewinnsteuer-Formular einzureichen. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Sie als, Grundstückeigentümer sämtliche Rechnungen und Unterlagen betreffend wertvermehrenden Investitionen an Ihrer Liegenschaft aufbewahren.
Der Veräusserungswert ist derjenige Wert, zu dem das Grundstück auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Hier wie auch beim Anlagewert ist der verurkundete Kaufpreis massgebend. Vom Veräusserungswert können sämtliche Kosten die in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft stehen, in Abzug gebracht werden.
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungs- und dem Anlagewert. Gewinne unter Fr. 13'000.00 unterliegen nicht der Grundstückgewinnsteuerpflicht.
Für die Grundstückgewinnsteuer ist der Einkommenssteuertarif massgebend. Daraus kann die Steuer pro Einheit (einfache Steuer) für Alleinstehende für den ermittelten Gewinn entnommen werden. Die einfache Steuer wird anschliessend mit 4,2 Einheit (im ganzen Kt. Luzern gleich) multipliziert, was die Bruttosteuer ergibt. War das Grundstück während weniger als sechs Jahre im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. War hingegen das Grundstück während mehr als acht Jahre im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Prozent (erreicht bei mehr als 33 Jahre). Bei der Berechnung des Zuschlages resp. Ermässigung wird auf den Eintrag im Grundbuch (Tagebuchdatum) abgestellt.
Sie können mit dem Grundstückgewinnsteuer-Kalkulator die zu entrichtende Steuer berechnen.
Wer hat die Grundstückgewinnsteuer zu zahlen?
Grundsätzlich hat der Veräusserer bzw. die Veräusserin die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.
Wie erfolgt die Steuerveranlagung?
Sobald wir im Besitz der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes sind, erhalten Sie die Selbstdeklarations-Formulare für die Grundstückgewinnsteuer. Diese sind innert 30 Tagen ausgefüllt und unterzeichnet zusammen mit den erforderlichen Belegen an die Gemeindekanzlei zu retournieren. Anschliessend werden die eingereichten Unterlagen geprüft und allfällige Abweichungen telefonisch besprochen oder schriftlich zur Stellungnahme zugestellt. Sofern sich gegenüber der Selbsteinschätzung keine Abweichungen ergeben oder aber ein Verlust bzw. Gewinn unter Fr. 13'000.00 resultiert (welcher nicht zu besteuern ist), erhalten Sie direkt den Veranlagungsentscheid. Allfällige von Ihnen eingereichte Originalbelege werden selbstverständlich nach Abschluss des Verfahrens (Rechtskraft des Entscheides) retourniert.
Veranlagungsbehörde ist der Gemeinderat bzw. Stadtrat am Ort der gelegenen Sache, wobei der Stadtrat Kriens die Veranlagungskompetenz an das Ressort Nachlass/Sondersteuern delegiert hat.
Links
Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer und Wegleitung zur Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer
Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer
Weisungen zur Grundstückgewinnsteuer